B&B e case vacanze, cedolare al 26% e codice identificativo contro abusivi
Brutte notizie per i proprietari di strutture ricettive. la cedolare secca passa dal 21 al 26%, mentre in Italia, ma non ancora in Sicilia, sarà necessario avere il codice identificativo per registrarsi nei portali di booking, il che taglierà le gambe a tutti coloro che affittano i loro immobili in nero.
La riforma fiscale Draghi-Franco, stando al testo del ddl di legge delega diffuso, porta l’attuale aliquota del 21% della cedolare secca sugli immobili a quella applicata ai redditi di capitale, ossia il 26%.
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Al momento non si conosce se la volontà di aumentare l’aliquota al 26% riguardi anche la cedolare secca al 10% relativa ai contratti a canone concordato, visto che la legge delega indica in modo molto ampio di voler prevedere “l’applicazione della medesima aliquota proporzionale di tassazione ai redditi derivanti dall’impiego del capitale (il 26%), anche nel mercato immobiliare” (articolo 3 comma a1).
Un incremento di cinque punti della cedolare secca corrisponde alla crescita di un quarto del carico fiscale di proprietari e sublocatori, o in parole povere, a 1.200 euro di tasse in più all’anno su un affitto da 2.000 euro al mese. A pensarci bene, se toccano la cedolare al 21% dovranno ritoccare anche quella al 10%, altrimenti miracolosamente tutti i contratti 4+4 diventeranno 3+2.
La cedolare al 26%, oltre a deprimere ancora di più il mercato immobiliare in generale, renderà quasi senza senso l’attività di locazione breve che, fra commissioni degli intermediari, costi, tassazione e tariffe basse post pandemia, sta già stentando.
Ma non è finita per il settore turistico immobiliare: pochi giorni fa, il Ministro del Turismo Garavaglia ha annunciato di aver finalmente approvato un decreto attuativo per il codice identificativo, che “era fermo da due anni e mezzo”.
Il codice identificativo alfanumerico approvato con il decreto prevede una serie di parametri idonei ad individuare la struttura ricettiva, come la tipologia degli alloggi, l’ubicazione, la capacità ricettiva, le autorizzazioni, il soggetto che esercita l’attività, anche in forma di locazione breve, il codice identificativo regionale, o laddove questo non sia stato adottato, un codice alfanumerico generato dalla banca dati stessa.
Già da questa descrizione, si comprende quanto il potere di questo ennesimo codice sia sopravvalutato. Se in una regione (vedi la Sicilia, che non lo ha ancora adottato) non è previsto il codice identificativo regionale e quindi una locazione turistica non è censita, come farà la banca dati a conoscere quell’immobile ignoto e così ad autogenerare il codice alfanumerico?
La situazione dei codici identificativi in Italia vede le regioni applicare un codice alle strutture ricettive e/o alle locazioni turistiche, utilizzando nomi molteplici (vedi la mappa aggiornata compilata da Taxbnb in gallery).
Per i codici si va dal CIR (acronimo adottato in otto regioni) al CITRA ligure, dal CUSR campano al CIS pugliese, passando per il CIPAT trentino e lo IUN sardo. In alcuni territori (Roma, Napoli ed altri comuni), ai codici identificativi regionali si aggiunge anche il codice identificativo comunale. Abbiamo così il CIU, il CIC e tante altre sigle, che turbano il sonno degli host.
In realtà tali codici, oltre a creare complicazione burocratica, poco hanno fatto contro l’abusivismo e l’evasione fiscale e in favore della sicurezza.
Il tema del codice identificativo è incentrato sulle locazioni brevi, i cui titolari sono ormai definiti stabilmente “furbetti” e sui quali grava una presunzione di abusivismo.
In realtà, la nuova banca dati riguarda sia le locazioni turistiche che le strutture ricettive. Il concetto di locazione turistica abusiva giuridicamente non esiste, mentre esiste in tutte le discipline regionali la fattispecie di struttura ricettiva abusiva, con il relativo sistema sanzionatorio. Nella realtà, se un alloggio ospita turisti ma non ha alcuna autorizzazione, viene definito struttura ricettiva abusiva e punito in varie regioni con 10mila euro di sanzione, oltre all’immediata chiusura dell’attività.
L’altro fattore che fa scattare sanzioni e chiusure è lo standard di livello “alberghiero”, non consentito ai “piccoli”: servizi turistici di fascia alta offerti di fatto da molte attività non imprenditoriali, quasi sempre senza autorizzazione e senza accordi scritti con i “fornitori di esperienze”, guide turistiche, cuochi, artisti e artigiani, le cui creazioni sono richiestissime dai turisti.
L’introduzione del codice identificativo ha proprio la finalità di dare l’etichetta di “attività regolare”, ma si resta su un piano formale, che da solo, come vedremo, non può dare risultati.
Poniamo il caso di una struttura ricettiva o locazione turistica, impeccabile per quanto riguarda i molteplici adempimenti a suo carico. L’attività miracolosamente rispetta la disciplina regionale e il regolamento edilizio comunale, e si adegua con il codice identificativo nazionale, ma dimentica una vecchia inserzione su un portale secondario, lasciandola senza codice identificativo. A quel punto, ha senso applicare le nuove sanzioni da 500 a 5mila euro? Essendo la violazione formale e non sostanziale (l’attività rispetta tutte le regole e adotta il codice identificativo nelle inserzioni attive e nelle sue comunicazioni), può essere l’attività considerata abusiva?
